2019年5月24日，原告梁某与被告刘某、王某签订《商铺租赁合同》，约定原告将其名下的房屋出租给被告用于商业经营，租期设定为3年，自2019年8月10日至2022年8月9日。租金为一年一付，首年支付时间为2019年7月10日。后原告按约交付房屋，被告使用房屋进行经营活动，并按约支付了第一年、第二年的租金。2021年6月5日，被告因疫情影响导致亏损严重，故腾空房屋并将房屋密码发送至原告，发送短信告知其不再租用房屋，原告表示拒绝，被告搬离后也未再支付第三年的租金。原告以被告未交付租金构成违约为由提起诉讼，要求被告继续履行合同支付租金并承担违约责任。

1、被告作为违约方，是否能够解除合同？

2、如合同被解除，被告除承担违约责任之外是否还需要承担其他责任？

一审法院认为：案涉合同为原被告双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告应当按照合同约定履行义务。合同解除权是赋予守约方的解除权，被告作为违约方不享有法定解除权，其告知解除的通知不具有法律约束力，并且原告明确表示过拒绝解除，因此双方在就合同解除的事项上并未达成一致，双方的租赁关系并未改变。其搬离案涉房屋的行为系对自身权利的处分，不影响合同继续履行，因此对于原告要求支付租金的诉请予以支持。但合同约定违约金系承租方延迟缴纳租金时出租方有权选择解除合同并采取的惩罚措施，现原告要求继续履行合同，因此原告对于违约金的诉请不予支持。

后被告提起上诉。

二审法院认为：被告已通过实际行为告知原告其不再履行租赁合同，但原告明确拒绝，导致案涉合同处于僵局状态，此时如合同不加以解除，将会导致案涉房屋长期处于空置状态，同时也使得被告在未使用房屋的情况下承担租金损失。并且本案被告并不存在恶意违约情形，继续履行合同对被告也显失公平，原告拒绝解除合同也有违诚实信用原则。合同双方本应是互利共赢关系，需要照顾双方的合理期待及利益，原告作为守约方也应当负有减少损失扩大的义务。从减少财产浪费、有效利用资源出发，根据公平原则和诚实信用原则，合同应予以解除。被告在一审中提出解除合同的反诉，一审法院未准许不当，因此解除时间应以一审庭审时间为宜。被告在租赁合同未到期时提出解除合同属于违约行为，但双方的合同已形成僵局局面，在一定条件下允许违约方解除合同以打破僵局，但应对守约方进行相应的赔偿，酌定赔偿标准为4个月租金，其余扩大损失由原告自行承担。

指在合同关系中，一方要求继续履行，而另一方予以拒绝，双方在合同是否继续履行上无法达成一致而使得合同长期处于僵持的状态。常见于具有长期性、连续性特点的合同中，如房屋租赁合同等。此类合同大多基于双方的信任基础而订立，合同履行时间长、同时具有持续性，在合同未完全履行结束前，容易出现情况变化进而产生合同僵局。

那么在合同僵局产生的情况下应当如何处理？

根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第四十八条规定：违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

（1）违约方不存在恶意违约的情形；

（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

在此基础上，《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

上述规定中的当事人并未仅限定于守约方，而是泛指双方当事人。该条规定实际上赋予了违约方可以通过诉讼或者仲裁的司法途径来请求人民法院、仲裁机构等解除合同，即法律并未赋予违约方实质上的解除权，而是赋予其通过司法救济途径行使的申请解除权。而合同是否能够解除，须人民法院、仲裁机构等根据实际情况进行处理。人民法院、仲裁机构等应当对违约方提起解除合同的诉请进行严格审查，以避免违约方恶意违约或故意制造合同僵局以损害合同的稳定性及合同相对方的合法权益，避免权利滥用。

在本案中，被告已经明确告知原告其不再承租房屋，并且实际搬离房屋、并将门锁密码予以告知，其以实际行为表示不再履行合同义务，此时原告本可以解除合同收回房屋，再次将房屋投入市场，同时要求被告承担违约责任。但原告拒绝解除合同，在明知被告不再履行合同义务且房屋已归还的情况下，放任房屋长期处于空置状态，造成扩大损失，有违诚实信用原则，因此原告对扩大的损失应承担责任。

并且被告不存在恶意违约的情形，其系由于疫情影响导致亏损无法继续经营，租赁房屋已经失去意义，如合同不予解除继续履行，被告须继续承担经营成本、租金等、导致更大亏损。合同作为实现交易的载体，双方本应是互利共赢关系，应在双方真实意思表示下同时满足双方对预期目的、利益的期待。本案双方之间订立合同的信任基础已被破坏，合同履行已经失去了实质性意义，对于被告仅剩消极结果，如为保护原告的预期租金利益，而致使无恶意的被告在已经没有预期利益期待的情况下继续承担租金损失，将会出现显失公平的情况。

最后，同意违约方解除合同实际是通过司法手段调整合同双方的关系，在合同已经无法继续履行的情况下，一定程度上赋予违约方打破合同僵局的权利。此举既避免了社会资源因合同僵局处于长期浪费的状态、有利于资源的有效利用，同时使得违约方通过此方式在不承担更大损失的前提下，承担相对公平的违约责任、赔偿责任等，守约方也可在合理范围内挽回因合同无法按照预期继续履行而导致的损失。但因违约方的违约行为，致使守约方无法获得预期内的可得利益此为事实，即使守约方及时采取措施避免了损失的扩大，但相较于原合同势必会增加额外的时间及金钱成本，因此在解除合同后，违约方除承担相应的违约责任外，也应当根据实际情况向守约方作出合理的赔偿。

合同的本意是双方在互相信任的基础下，为了达到互利共赢而订立的一种真实意思表示的书面载体。在履行合同的过程中，往往会出现订立时难以预料的情况变化。为保护合同双方的合法权益，也为了维护双方的信赖利益，建议双方当事人在订立合同时将可能发生的情况、救济途径等尽可能进行详细约定，以免发生争议难以解决而造成更大损失。